El 8 de mayo de 2023, el Gobernador Ron DeSantis firmó la ley del Senado Ley 264más conocido como "Transmisiones a entidades extranjeras". La ley cuenta con tres disposiciones estatutarias independientes que prohíben determinadas transmisiones de terrenos o propiedades, que se establecen en las Secciones 692.202 a 692.204 de los Estatutos de Florida. La ley también establece las siguientes definiciones n Sección 692.201:
"Principales extranjeros" se definen como (a) el gobierno o cualquier funcionario del mismo de un país extranjero de interés; (b) un partido político o miembro del mismo de un partido político en un país extranjero de interés; (c) una sociedad u otra entidad especificada que tenga su sede principal en un país extranjero de interés; (d) una persona que esté domiciliada en un país extranjero de interés, y no sea ciudadano o residente permanente de los Estados Unidos; o (e) cualquier persona, o entidad descrita anteriormente que tenga una participación mayoritaria en una entidad jurídica que se haya constituido con el fin de poseer bienes inmuebles en Florida.
"País extranjero de interés" también se define en la ley como la República Popular China, la Federación Rusa, la República Islámica de Irán, la República Popular Democrática de Corea, la República de Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro o la República Árabe Siria.
Prohibición de tierras agrícolas
La primera disposición sustantiva, el artículo 692.202Los Estatutos de Florida prohíben la compra de "terrenos agrícolas" por "comitentes extranjeros".
En virtud del recién promulgado Fla. Stat. § 692.202, en general, no se permite a ningún mandante extranjero poseer, adquirir o tener ningún interés en tierras agrícolas en el estado de Florida. Si dicha persona o entidad adquirió tierras agrícolas en el estado antes del 1 de julio de 2023, puede continuar poseyendo la tierra, pero debe registrarse en el Departamento de Agricultura y Servicios al Consumidor (DOACS) antes del 1 de enero de 2024. Después del 1 de julio de 2023, un mandante extranjero también puede adquirir tierras agrícolas por legado o descendencia, mediante la ejecución de una garantía real o a través del cobro de deudas si transfiere la propiedad en los 3 años siguientes a la adquisición de la misma. En cuanto a los mandantes no extranjeros que adquieran tierras agrícolas, dichas personas o entidades deben ahora declarar bajo pena de perjurio que no son mandantes extranjeros y que cumplen el Capítulo 692 de los Estatutos de Florida. Si un individuo no cumple con § 692.202, la propiedad está sujeta a confiscación por el DOACS. Además, un mandante extranjero que adquiera bienes en violación de esta sección comete un delito menor de segundo grado, que se castiga con una pena de prisión no superior a 60 días y una multa de hasta $500,00.
Prohibición de propiedad cerca de instalaciones militares o infraestructuras críticas
Además, Fla. Stat. § 692.203 establece que, en general, no se permite que un mandante extranjero posea o tenga una participación mayoritaria en bienes inmuebles en o dentro de un radio de 10 millas de cualquier instalación militar o instalación de infraestructura crítica en el estado de Florida. Una vez más, los mandantes extranjeros que posean dicha propiedad antes del 1 de julio de 2023 podrán seguir teniéndola, pero deberán haberla registrado en el Departamento de Oportunidades Económicas (DEO) antes del 31 de diciembre de 2023. Al igual que la Sección 692.202, cualquier comprador que adquiera bienes inmuebles a menos de 10 millas de una instalación militar o instalación de infraestructura crítica debe presentar una declaración jurada indicando que no es un mandante extranjero y que, por lo demás, ha cumplido con el Capítulo 692. En particular, un mandante extranjero que sea un particular puede adquirir una única propiedad residencial de hasta dos acres de superficie, si no se encuentra a menos de cinco millas de una instalación militar, y el particular cumple otros requisitos de visado y/o ciudadanía. Por último, si un mandante extranjero no se registra a tiempo, está sujeto a una sanción civil de $1.000 por día de retraso en el registro. Además, la DEO puede iniciar una acción civil para la confiscación de los bienes inmuebles. El mandante extranjero que adquiera bienes inmuebles infringiendo este artículo comete un delito menor de segundo grado castigado con hasta 60 días de prisión y una multa de hasta $500,00. En particular, cualquier persona que venda bienes en violación de esta sección también comete el mismo delito.
Prohibición de adquisición de bienes por la República Popular China
La siguiente disposición de la recién promulgada Parte III del Capítulo 692, § 692.204El artículo 692.204 prohíbe totalmente la adquisición de cualquier tipo o clasificación de bienes inmuebles por parte de la República Popular China ("RPC"), el Partido Comunista Chino o un funcionario o miembro del mismo, una entidad que tenga su centro de actividad principal en la RPC, una persona que viva y tenga intención de permanecer en la RPC y no sea ciudadano o residente legal permanente en los Estados Unidos. § El artículo 692.204 también contiene una excepción para una persona física en lo que respecta a una propiedad residencial, de hasta dos acres de superficie, sujeta a determinados requisitos de visado y/o residencia. Al igual que en el caso de las secciones 692.202 y 692.203, si una persona o entidad prohibida es propietaria de un inmueble a 1 de julio de 2023, podrá seguir siéndolo, pero deberá haberse registrado en el DEO antes del 31 de diciembre de 2023. Asimismo, puede imponerse una sanción civil de $1.000 por no registrarse a tiempo. Además, la DEO puede iniciar procedimientos de confiscación de bienes inmuebles adquiridos infringiendo la ley. Una violación de § 692.204 es un delito grave de tercer grado, punible con hasta cinco años de prisión y una multa de hasta $5,000.00. La persona que venda bienes inmuebles infringiendo la sección 692.204 comete un delito menor de primer grado, punible con hasta 364 días de prisión y $1.000,00 de multa.
Excepción diplomática
La disposición final, § 692.205crea una excepción y dispone que las prohibiciones establecidas anteriormente no son aplicables a un mandante extranjero que adquiera bienes inmuebles con fines diplomáticos reconocidos, admitidos o permitidos por el Gobierno Federal.
Visión general
La recién promulgada Parte III del Capítulo 692 afecta a todos los ciudadanos (sean o no mandantes extranjeros) en el sentido de que ahora deben ejecutar una declaración jurada: (a) en relación con la venta de propiedades agrícolas; (b) o propiedades situadas a menos de 10 millas de una instalación militar o instalación de infraestructura crítica, dentro del estado de Florida; y (c) en relación con la venta de cualquier propiedad inmobiliaria para satisfacer § 692.204, Estatutos de Florida. Además, cualquier ciudadano que venda bienes inmuebles infringiendo determinadas disposiciones de la Parte III, Capítulo 692, comete un delito menor de segundo grado o, en algunos casos, de primer grado. La subparte también afecta a los mandantes extranjeros al someterlos a una prohibición de compra de propiedades agrícolas en este estado, y de propiedades situadas a menos de 10 millas de instalaciones militares o instalaciones de infraestructuras críticas, salvo en determinadas circunstancias muy limitadas, y exige que los titulares actuales (o futuros) de dichas propiedades se registren en el DOACS o el DEO. Además, se prohíbe a determinadas personas o entidades domiciliadas en la República Popular China la adquisición de bienes inmuebles en Florida, salvo en determinadas circunstancias específicamente delimitadas y muy limitadas.
Para el lector medio, los efectos más evidentes de la promulgación de la Parte III, Capítulo 692 son los requisitos de que se ejecute una declaración jurada en relación con la compra de bienes inmuebles, y los castigos potenciales por la venta de bienes inmuebles en violación de los estatutos. Si usted posee (a) tierras agrícolas; (b) bienes inmuebles a menos de diez millas de una instalación militar; y/o (c) bienes inmuebles a menos de diez millas de una instalación de infraestructura crítica, y (d) planea vender bienes inmuebles de cualquier clasificación, debe llevar a cabo la debida diligencia en cuanto a la situación del posible comprador.
Desde una perspectiva académica, queda por determinar si la Parte III del Capítulo 692 podría ser objeto de escrutinio constitucional. El Tribunal Supremo de los Estados Unidos ha reconocido que, incluso en ausencia de un tratado, estatuto u orden, una ley estatal puede considerarse inconstitucional si "perturba las relaciones exteriores" o "establece su propia política exterior." Estas preocupaciones también se hacen eco de la cuestión del derecho preferente, que esencialmente prohíbe a un Estado "inmiscuirse" en un "ámbito de los asuntos exteriores que la Constitución confía al Presidente y al Congreso".
La primera prueba de constitucionalidad del estatuto se encuentra en Shen v. Simpson, No. 4:23-CV-208-AW-MAF, 2023 WL 5517253 (N.D. Fla. 17 de agosto de 2023). Hasta la fecha, el Tribunal de Distrito de EE.UU. para el Distrito Norte de Florida ha considerado que los argumentos de inconstitucionalidad del demandante son, al menos por ahora, insuficientes para justificar una medida cautelar. El caso sigue su curso y la ley seguirá siendo válida y en vigor hasta que un tribunal la anule.